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公寓以租代售靠谱吗?

营口房产  发布日期:2016/5/20 19:16:00
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30年租赁使用权的房屋,尽管价格较低、投资回报率较高,但没房本风险高。

日前,一则消息引起记者关注:“东五环平房桥附近有一个精装公寓项目在‘出售’,单价不到2万元,投资回报率超过300%”。在东五环商住项目售价已超过4万元/平方米的情况下,该项目售价为何如此之低,记者带着疑问走访后发现,该项目案名为北京电影学院文创园,与客户签署的是30年租赁协议,并非是购房合同。业内人士认为,这类项目以租赁房屋的方式短期内筹集资金,购买者无法获得房本,投资者需谨慎。

高回报的诱惑

“仅1.5万-1.8万元/平方米的价格,还不到邻近区域新房价格的一半。”北京电影学院文创园销售人员向记者介绍,该项目位于北京东五环平房桥附近,是由北京电影学院与北京海湾绿洲国际经济信息咨询有限公司合作开发,目前在售户型面积15-30平方米不等,单套最低总价20万元起,合同年限为30年。

为了强调价格的优越性,销售人员进一步介绍称,目前该区域二手房价格已将近4万元/平方米,邻近的新房项目价格均在5万元/平方米以上。此外,该项目自去年下半年至今共推出近900套房源,目前仅剩余100余套,因性价比较高而获得热销。

销售人员以一套15平方米的房源举例,减去3万抵5万元的电商优惠后,总房款约26万元,以一期房屋租赁价格作为参考,房屋出租价格约为2000元/月,30年租金共计72万元,此外,因每个房屋均有独立门牌号可用于注册办公,若将注册办公名额用于出租,每年可获得7000元,30年共计21万元。投资26万元的房屋,30年后收入可达93万元,投资回报率达357%。

只签署租赁合同

地理位置优越、精装修、不需资质的房屋为何售价如此之低?面对这样的质疑,销售人员直言称,因项目所占用土地是从朝阳区平房乡政府租赁所得,期限为40年,客户签署的也只是租房合同,期限为30年。实际上,客户支付的总房款为30年的房屋租金,而所得房屋也只是30年的租赁使用权。

值得注意的是,客户租赁日期从房屋交付日2016年11月30日起到2036年11月30日,租20年送10年,实际租赁期限为30年。

一位不愿具名的业内人士表示,为规避租赁期限不得超过20年的法律政策,开发商多会采取的方法是签署两份合同,每份20年,或者租20年送20年。北京电影学院文创园的租房合同采取的就是后者,租20年送10年。

存在风险

30年租赁使用权的房屋,尽管价格较低、投资回报率较高,但购房者选择此类房屋仍然存在一定的风险。

从购房合同看,如果租赁合同存续期间,发生拆迁以及甲方擅自更改房屋建筑的情况下,甲方给予乙方一定的补偿。但合同中并未说明,若在合同存续期间,在一定情况下,甲方主观地不再将房屋出租给乙方的情况下如何赔偿乙方的问题。当记者就此提出疑问时,销售人员只是称,这个问题合同中没有约定,但这种情况不会出现。

从产权性质来看,购房者实际上只拥有30年的租赁使用权,没有房屋所有权证书,这意味着客户所购买的房屋不能进行抵押和再出售,只能自用、出租或者转让。如果该项目商业运作不成功,那购房者的房屋就会成为烫手山芋,租不出去,更不用说转让了。同时,如果40年内开发商出现问题,那么购房者所签署的合同就变成了一纸空文。

文章来源:搜房网
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